A Avaliação da
Servidão Administrativa
de Passagem

ResumoSíntese da obra

Capítulo 1Introdução

A expansão da infraestrutura de transmissão de energia elétrica impõe, frequentemente, a passagem de linhas sobre imóveis particulares. Para viabilizá-la sem transferir a propriedade, o ordenamento jurídico recorre à servidão administrativa de passagem, acompanhada da obrigação constitucional de indenizar o proprietário pelas restrições suportadas.

A correta mensuração dessa indenização é tarefa da Engenharia de Avaliações, disciplinada no Brasil pela ABNT NBR 14.653 (ABNT, 2019). A prática pericial, contudo, convive com métodos diversos e com controvérsias relevantes — especialmente em sede judicial (SANTOS, 2021). Este trabalho tem por objetivo sistematizar os fundamentos teóricos, normativos e metodológicos da avaliação de servidão de passagem e demonstrar como o módulo de Servidão do AvaliaJud Enterprise operacionaliza, de forma rastreável, o modelo de cálculo por composição de fatores.

Capítulo 2Conceito e natureza jurídica

A servidão administrativa é o direito real público que autoriza o Poder Público, ou seus delegatários, a usar a propriedade imóvel alheia para permitir a execução de obras e serviços de interesse coletivo, mediante prévia e justa indenização (MEIRELLES, 2011). Diferentemente da desapropriação — em que há transferência da propriedade —, na servidão o proprietário conserva o domínio e a posse, suportando apenas restrições ao uso da faixa atingida (ABUNAHMAN, 1998).

2.1. Servidão e desapropriação: distinção

A distinção é essencial porque determina o objeto e a extensão da indenização. Na desapropriação, indeniza-se o valor integral do bem expropriado; na servidão, indeniza-se a depreciação imposta à faixa e, quando cabível, os danos e a perda de renda dela decorrentes. O Decreto-Lei n. 3.365/1941 (BRASIL, 1941) é a base legal comum a ambos os institutos.

No plano jurisprudencial, o Superior Tribunal de Justiça tem consolidado parâmetros sobre os limites e requisitos da indenização de servidão, inclusive quanto à área remanescente e ao lucro cessante (SANTOS, 2021).

Capítulo 3Marco normativo

A avaliação apoia-se em um conjunto articulado de normas técnicas. A ABNT NBR 14.653-1 estabelece os procedimentos gerais; a parte 2 trata dos imóveis urbanos e a parte 3 dos imóveis rurais, esta última tratando expressamente da avaliação de servidões (ABNT, 2019). No domínio elétrico, a ABNT NBR 5422 disciplina o projeto de linhas aéreas de transmissão e é referência para a definição da largura da faixa de segurança.

No âmbito institucional, normas e informativos técnicos de entidades de classe consolidam critérios práticos para a composição do coeficiente de servidão, com destaque para a norma do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Santa Catarina (IBAPE-SC, 2024) e para critérios setoriais de concessionárias de energia (EQTL, 2022). A literatura técnica especializada — entre outros, Abunahman (1998), Anjos (1999), Lima (2013) e Medeiros (2014) — fornece os modelos de cálculo discutidos neste estudo.

Capítulo 4A faixa de servidão

A faixa de servidão é a porção do terreno, ao longo do eixo da linha, sobre a qual recaem as restrições de uso. Sua largura decorre de critérios eletromecânicos — balanço dos cabos sob a ação do vento, efeitos elétricos, dimensões das estruturas e posicionamento dos estais — disciplinados pela ABNT NBR 5422 e detalhados em normas de concessionárias (EQTL, 2022).

A largura cresce com o nível de tensão. A título ilustrativo, faixas de classes de tensão mais baixas situam-se na ordem de algumas dezenas de metros, ampliando-se progressivamente para as linhas de extra alta tensão. O sistema disponibiliza um catálogo de tipos de linha que sugere a largura típica correspondente, cabendo ao avaliador confirmá-la à luz do projeto da linha e da norma aplicável.

Capítulo 5Métodos de avaliação da indenização

A literatura e a norma reconhecem, fundamentalmente, três caminhos para a apuração do valor da servidão: o método do coeficiente de servidão, o método da renda e o método comparativo (ou direto). A escolha depende da natureza do imóvel, da disponibilidade de dados e da destinação econômica afetada (MEDEIROS, 2014).

5.1. Método do coeficiente de servidão

Baseia-se na aplicação de um índice — o coeficiente de servidão — ao produto da área da faixa pelo valor unitário da terra. O coeficiente é composto por fatores padronizados que traduzem riscos, incômodos, restrições de uso e a presença de estruturas (ABUNAHMAN, 1998; ANJOS, 1999). É o método adotado pelo módulo descrito na Parte III e detalhado no Capítulo 6.

5.2. Método da renda

Quando a servidão acarreta perda de renda, a indenização corresponde ao valor presente líquido, na data de referência, da renda que o imóvel deixará de produzir em razão das restrições, considerada a sua destinação ou vocação econômica (ABNT, 2019; LIMA, 2013).

5.3. Método comparativo

Quando há dados de mercado de transações de servidão comparáveis, o valor pode ser inferido diretamente; na prática, sua aplicabilidade é limitada pela escassez de elementos homogêneos.

Capítulo 6O coeficiente de servidão

No modelo por composição de fatores, o coeficiente de servidão, representado por CS, exprime — em termos percentuais — o grau de comprometimento do imóvel pela faixa. Adota-se a formulação consolidada na norma do IBAPE-SC (2024), em que CS resulta da soma de cinco fatores, dividida por cem:

Para preservar a coerência, o valor é saturado ao intervalo admissível:

O fator de comprometimento decorre do percentual da área total ocupado pela soma das faixas:

O valor de Pcpr é obtido de tabela de faixas de comprometimento, aplicada de forma inclusiva no limite inferior de cada faixa. A indenização de cada faixa resulta de:

e a indenização total é a soma das parcelas de todas as faixas:

Capítulo 7O valor da terra e o Atlas do Mercado de Terras do INCRA

Em todas as formulações apresentadas, a indenização é diretamente proporcional ao valor da terra (V_terra). Para imóveis rurais, esse valor corresponde ao Valor da Terra Nua (VTN) — o valor do imóvel sem benfeitorias, culturas e melhoramentos. A sua correta determinação é, portanto, tão decisiva quanto o próprio coeficiente.

7.1. O que é o Atlas do Mercado de Terras

O Atlas do Mercado de Terras, publicado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), reúne valores de referência de terras rurais no Brasil, apurados a partir de ampla coleta de elementos de mercado. Os valores são organizados por unidade federativa, por Microrregião de Referência Tributária (MRT) e por tipologia de uso e capacidade do solo — por exemplo, terras de lavoura de diferentes aptidões, pastagens, silvicultura e áreas de preservação ou de vegetação nativa. Cada município é vinculado à sua MRT, e a cada tipologia corresponde um VTN de referência, em reais por hectare.

7.2. Uso na avaliação da servidão

Quando a faixa de servidão atinge usos distintos do solo, o VTN aplicado deve refletir essa composição. Adota-se a média ponderada dos valores de referência de cada tipologia pelos respectivos percentuais de área atingida:

em que p_j é o percentual da faixa ocupado pela tipologia j e VTN_j é o respectivo valor de referência. O valor resultante alimenta as Equações 6.4 e 6.5 no lugar de V_terra.

Capítulo 8As estruturas de torre e o fator de locação

As estruturas que sustentam a linha ocupam e restringem fisicamente a faixa. Como cada tipo afeta a área de modo distinto, o número de torres entra no coeficiente por meio do fator de locação das torres, LcTr, ponderado por índices próprios.

Sendo n_e, n_a e n_p o número de torres estaiadas, autoportantes e postes na faixa, e A_ha a área da faixa em hectares:

O limite de 15 pontos evita distorções em faixas pequenas com muitas torres. Quando a faixa não possui estruturas, LcTr = 0.

Capítulo 9Controvérsias na fixação judicial

A prática pericial revela controvérsias recorrentes na fixação da indenização de servidão. Santos (2021), analisando perícias judiciais em linhas de transmissão no Amazonas, identifica quatro focos principais: o valor da terra, a área remanescente, o lucro cessante e o dano ambiental.

O dano ambiental, nesses casos, não pode ser incluído como item indenizável aos proprietários, por expressa previsão legal; quanto aos demais aspectos, há tendência jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça apontando limites e requisitos para eventuais indenizações. Síntese de SANTOS, 2021, p. 153-173.

Tais controvérsias reforçam a necessidade de transparência metodológica: a explicitação dos fatores, dos pesos e da memória de cálculo é condição para o controle técnico e judicial do resultado — exigência diretamente atendida pelo módulo descrito na Parte III.

Capítulo 10O módulo de Servidão no AvaliaJud Enterprise

O módulo de Servidão operacionaliza o modelo por composição de fatores (Capítulo 6), com cálculo automático, memória rastreável e geração de laudo em conformidade com os graus de fundamentação da norma. A seguir, descreve-se sua operação, acompanhada da reprodução das telas.

10.1. Início: escolha do tipo de avaliação

10.2. Faixa (passagem), valor da terra e estruturas

10.3. Composição do coeficiente e indenização total

Capítulo 11Operação passo a passo

1. Iniciar: no Painel, clique em Nova Avaliação, escolha Servidão de Passagem, informe os dados básicos do imóvel e o cabeçalho judicial e confirme.
2. Configurar: defina a unidade (rural, em hectares; ou urbano, em metros quadrados) e o valor da terra — informando-o diretamente ou buscando o VTN de referência do Atlas do INCRA (Capítulo 7).
3. Cadastrar faixas: para cada faixa, informe tipo de linha, largura, comprimento, posição e o número de torres por tipo de estrutura.
4. Conferir: o sistema recalcula automaticamente o coeficiente e a indenização, exibindo a composição dos fatores.
5. Salvar e gerar o laudo: a memória de cálculo — fórmula, substituição e resultado — é impressa, garantindo a rastreabilidade exigida.

Capítulo 12Exemplo resolvido

Considere uma propriedade rural de 5,0000 ha, valor da terra de R$ 80.000,00/ha, atravessada por uma faixa de 60 m × 250 m na frente do imóvel, com 2 torres autoportantes.

Passo 1 — área da faixa

Passo 2 — comprometimento

Passo 3 — locação das torres

Passo 4 — coeficiente (com R = 8; Dec = 10; Pos = 3; Pcpr = 17)

Passo 5 — indenização

Capítulo 13Considerações finais

A avaliação da servidão administrativa de passagem exige a articulação entre o fundamento jurídico do instituto, o marco normativo da Engenharia de Avaliações e a escolha criteriosa do método de cálculo. O modelo por composição de fatores oferece transparência e reprodutibilidade — virtudes decisivas diante das controvérsias judiciais relatadas pela literatura (SANTOS, 2021).

O módulo de Servidão do AvaliaJud Enterprise materializa esse modelo com memória de cálculo rastreável, integrando ainda a consulta ao Atlas do Mercado de Terras do INCRA para a determinação do valor da terra, e permite ao perito concentrar-se no arbitramento técnico dos fatores, e não na aritmética. Trabalhos futuros podem incorporar, de forma integrada, o método da renda para imóveis com vocação produtiva claramente afetada, ampliando a cobertura metodológica da ferramenta.

ReferênciasReferências (ABNT NBR 6023)

Sobre o autorPaulo Ricardo Cariolato

PRC

Paulo Ricardo Cariolato é Especialista em Engenharia de Avaliações e Perícias, com atuação em avaliação de imóveis e em perícias de servidão administrativa de passagem e desapropriação, tendo atuado em centenas de processos nessas áreas. É o autor desta obra e responsável técnico pelo conteúdo metodológico do módulo de Servidão do AvaliaJud Enterprise.

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